Datum: 04-01-2016
De kantoorleegstand in Utrecht de afgelopen jaren fors gestegen, van 10,1 procent begin 2014 naar 13,2 procent begin 2015. Niet eerder was de leegstand qua volume (in totaal 331 duizend vierkante meter) en aandeel van de voorraad zo groot. Dat blijkt uit de april 2015 verschenen Vastgoedmonitor 2014. Net als in 2013 zijn Kanaleneiland, Papendorp en Lage Weide de gebieden met het hoogste aanbodvolume, waarbij Kanaleneiland de kroon spant. Het aanbod steeg daar van 70.000 m2 in 2013 naar 79.800 m2 in 2014. Wellicht niet toevallig dat op Kanaleneiland ook het toppunt van leegstand te vinden is, kantoorgebouw Le Mirage. Sinds kort lijkt daar echter verandering in te komen.
Tekst: Maurice Hengeveld
Viskar als publiekstrekker
‘Eentonige gebouwen, een sleetse openbare ruimte, geparkeerde auto’s en veel hekken – de gewenste dynamiek is nog ver te zoeken. Publiekstrekker is de viskar langs het Merwedekanaal waar kantoormedewerkers regelmatig een broodje halen.’ Dat beeld schetste journalist/redacteur Mark Hendriks al in 2012 van het Kanaleneiland Merwedekwartier, het door de A12, de Europalaan, de Beneluxlaan en het Merwedekanaal begrensde bedrijven-/kantorenpark. Destijds maakte hij er met stedenbouwkundige Zineb Seghrouchni een rondgang. Aanleiding was een eerder onderzoek van Seghrouchni naar de ontwikkelingsmogelijkheden van het monofunctionele Merwedekwartier – waar een groot deel van de kantoren (ook toen) structureel leeg staat. Volgens Seghrouchni heeft het weinig zin om per gebouw naar oplossingen te zoeken als het Merwedekwartier als geheel niet wordt aangepakt. Pogingen om als eerste stap via uitgebreide interviews in kaart te brengen welke spelers überhaupt bereid zijn tot het zetten van stappen liepen destijds vast in het ondoorgrondelijke veld van eigenaren.
Ongunstige perspectieven
Veel is er sindsdien niet veranderd, zo blijkt uit de april 2015 verschenen Vastgoedmonitor 2014 van de gemeente Utrecht. Waar de kantoorleegstand in Utrecht steeg van 10,1 procent begin 2014 naar 13,2 procent begin 2015 blijkt onder andere Kanaleneiland een flinke bijdrage aan die totale leegstand te leveren. Het aanbod steeg daar van 70.000 m2 in 2013 naar 79.800 m2 in 2014, gelijk aan 19 procent van het totale aanbod. De stijging past binnen de landelijke trend van ongunstige perspectieven voor de kantorenmarkt doordat het aantal kantoorbanen zich stabiliseert of licht daalt. Ook de daling van het gemiddeld ruimtegebruik per kantoorwerknemer als gevolg van Het Nieuwe Werken (HNW) speelt een belangrijke rol. Voorts blijkt uit de Vastgoedmonitor dat de positie van monofunctionele perifere locaties zwakker wordt. Binnen de zoektocht naar een succesvolle aanpak van de groeiende kantorenleegstand in Utrecht komt mede daardoor steeds vaker transformatie naar meer marktconforme bestemmingen in beeld. Zo werd eind 2014 een voormalig kantoorgebouw aan de Vliegend Hertlaan1-11 in het Merwedekwartier aangekocht door City Pads, die er momenteel plannen ontwikkelt voor de realisatie van een wooncomplex.
Toppunt van leegstand
Van de ruim 412.000 m2 kantorenvoorraad op Kanaleneiland stond begin 2014 53.500 m2 al 3 jaar of langer leeg tegenover 12.400 m2 medio 2012, zo blijkt uit de eerder gepubliceerde Vastgoedmonitor 2013. Deze groei van het structurele aanbod in Kanaleneiland blijkt met name toe te schrijven aan het sinds de oplevering in 2009 grotendeels leegstaande kantoorgebouw Le Mirage aan het de Vliegend Hertlaan 15-97. De structurele leegstand van dit gebouw kan, volgens de Vastgoedmonitor, niet worden verklaard uit onvoldoende kwaliteit van het pand of de locatie en mag daarmee een opmerkelijk geval van langdurige leegstand genoemd worden. De tijdens de bouw in 2008 nog als ‘bijzondere architectuur van hoge kwaliteit’ aangeprezen 85 meter hoge landmark heeft lange tijd grotendeels leeg gestaan. Het markante, duurzame en hoogwaardige kantoorgebouw – met 21 verdiepingen en een verhuurbaar vloeroppervlak van 18.200 m2 onderdeel van het kantorencomplex Europaplein – bleek voor huurders (en/of kopers) lange tijd vreemd genoeg niet aantrekkelijk.
Le Mirage, Bron: Le Mirage
Onzichtbaar op zichtlocatie
Verantwoordelijk voor het ontwerp van Le Mirage is het gerenommeerde Amerikaanse architectenbureau Kohn Pedersen Fox (KPF), dat wereldwijd aansprekende projecten realiseerde. Het kantoorgebouw – door hoofdaannemer IBB Kondor gebouwd in opdracht van het later in opspraak geraakteEurocommerce – kwam daarmee na oplevering in de verhuur als zijnde een landmark met internationale allure. Op de lijst met voordelen om te huren op deze prominente zichtlocatie komen zaken voorbij als luxe kantoorruimtes met gemeenschappelijke faciliteiten, goede bereikbaarheid met zowel auto als OV, parkeergarage op het binnenterrein, voorzieningen op loopafstand en een EPC A energielabel (zeer energiezuinig). Alle voordelen ten spijt wilde het echter lange tijd niet vlotten met de verhuur, zo blijkt uit een rondgang op internet. Daarin kwam recent verandering met de aankoop door RockSpring. Een interne verbouwing en een meer marktconforme huurprijs maakten dat sinds juni 2015 al vijf etages werden verhuurd. Via een speciaal in het leven geroepen website zijn CBRE en Ans de Wijn momenteel de aanbiedende partijen.
Op zoek naar de juiste mix
Met een, door stedenbouwkundige Seghrouchni al in 2012 geconstateerde, jaarlijkse huurderving van meer dan veertien miljoen euro in het Merwedekwartier lijkt de urgentie tot ingrijpen in het gebied groter dan ooit. Een aanzet daartoe werd al gegeven in het vernieuwingsplan ‘Living on the egde’ van Leeg&Co uit 2011/2012. Kern van dat plan was het behouden van courante kantoorgebouwen en deze (weer) verhuren door aanpak van de gebiedskwaliteit en het realiseren van een aantrekkelijk programma met een mix tussen wonen, werken en leven. En hoewel er (zo blijkt uit navraag bij de initiatiefnemers) geen concreet vervolg op dit vernieuwingsplan is gekomen lijken de plannen rond realisatie van een wooncomplex in het voormalig kantoorgebouw Vliegend Hertlaan 1-11 door City Pads wel aan te sluiten bij de visie rond het mixen van functies. Aan de benodigde aanpak van de gebiedskwaliteit lijkt inmiddels ondernemersvereniging Business Eiland Utrecht graag bij te willen dragen met haar Imagotraject Kanaleneineiland2014-2015, gefinancierd met geld vanuit het Ondernemersfonds Utrecht.
Verstedelijkingsperspectief / A12 Centraal
Bredere verbanden
Anno 2016 moeten de ontwikkelingen in het Merwedekwartier ook in bredere verbanden worden geplaatst. Enerzijds is er de gemeentelijke visie op het herontwikkelen van de gehele Merwedekanaalzone, anderzijds wordt al enige tijd gestudeerd op plannen om de A12-zone tussen Utrecht, Nieuwegein en Houten te verstedelijken. Door het fragmentarisch karakter en de slecht met elkaar verbonden monofunctionele deelgebieden (woongebieden, bedrijventerreinen, kantorenparken én de woonboulevard) liggen daar, volgens de initiatiefnemers, kansen voor het creëren van een woon-werkgebied met meer eenheid. Binnen het zogenaamde ‘Verstedelijkingsperspectief A12 Centraal’ uit 2011 is onderzocht of en zo ja op welke manier die eenheid in het gebied kan worden gecreëerd. De te transformeren Merwedekanaalzone moet in de betreffende plannen het kerngebied van de A12-zone verbinden met de Utrechtse binnenstad. Inzet daarbij is de ontwikkeling van ‘multifunctionele woon-/werkmilieus, met een juiste mix van wonen, werken en voorzieningen.’
Visie vindt navolging
Binnen de door Seghrouchni in 2011 geschetste noodzakelijke aanpak van het Merwedekwartier past, naast de plannen van City Pads, ook de ontwikkeling van het Van der Valk congreshotel en het naastgelegen kantoorconcept De Winthont aan de Winthontlaan. Met een verwachte oplevering in de 2e helft van 2016 gaat de komst van dit project, waarbij leegstaande gebouwen plaats maakten, ongetwijfeld een nieuwe impuls geven aan het door leegstand en gebrek aan dynamiek geplaagde gebied. Overigens wordt ook rond de kantoorlocatie Europalaan 100-500, bij velen bekend als kantorencomplex Kanaalcentrum, nagedacht over de toekomstige invulling. Hoewel het vernieuwingsplan ‘Living on the Edge’ destijds geen concreet vervolg kreeg lijken de huidige ontwikkelingen zich wel degelijk in de daarin aangegeven richting te begeven. Met als insteek het mixen van wonen, werken en leven, aanpak van de gebiedskwaliteit én het behouden van courante kantoorgebouwen lijkt de vraag of Le Mirage, na jaren van leegstand, nog als courant kantoorgebouw moet worden aangemerkt daarbij sinds kort niet meer relevant.
Aanpak leegstand
Al in 2014 gaf de provincie Utrecht te kennen dat er minder nieuwe kantoorpanden moeten worden gebouwd en dat het aantal locaties dat gemeenten hebben aangewezen voor de bouw van kantoren wordt beperkt. Recent maakte de provincie tevens bekend te gaan snijden in bestaande bestemmingsplannen voor nieuwe kantoren. Daartoe heeft Gedeputeerde Staten medio december 2015 het Statenvoorstel Thematische Structuurvisie Kantoren vastgesteld. Voor de gemeente Utrecht betekent dit dat er minder kantoren gebouwd mogen worden in Leidsche Rijn, Papendorp en Strijkviertel. Kanaleneiland en/of het Merwedekwartier vallen weliswaar niet onder de provinciale visie, de bouw van nieuwe kantoren lijkt daar vooralsnog dan ook beperkt te blijven tot het kantoorconcept De Winthont. Die ontwikkeling gaat echter wel concurreren met het verderop in het gebied gelegen Le Mirage. Met nagenoeg dezelfde verhuurargumenten (ligging, bereikbaarheid, voorzieningen etc.) wordt dat dus nog een interessante ‘strijd’ om huurders.
Maurice Hengeveld is freelance tekstschrijver-redacteur-journalist en tevens als pr/communicatiemedewerker verbonden aan het gebiedsproject Meer Merwede. Hij werkte voorheen als hoofdredacteur bij DUIC.nl en als coördinator pr/communicatie bij De Kargadoor. Maurice richt zich voornamelijk op storytelling, brand journalism en web content strategie en schrijft graag over zijn stad: Utrecht.