Datum: 11-11-2016
Starters en stadsgezinnen stonden centraal tijdens City Talk #4 Wonen XS van Aorta. In een snel groeiende stad als Utrecht lijkt de noodzakelijke bouwproductie namelijk slecht aan te sluiten bij hun woonvraag en dreigt een tekort aan betaalbare woningen voor deze doelgroepen. Mede door de daardoor toenemende vraag naar kleinere woningen richten architecten en ontwikkelaars zich, soms nog schoorvoetend, steeds vaker op de ontwikkeling van nieuwe woonconcepten, kleiner en slimmer. Maar voor wie precies? Hoe klein wil men daarbij gaan? En… gaat die ontwikkeling niet juist tegen de trend van ‘upward moves’ in? Verslag van een avond met soms tegenstrijdige constateringen.
Tekst: Maurice Hengeveld
Woningmarkt versus woonwensen
Alleen voor starters en studenten als specifieke groep woonconsumenten worden in de geactualiseerde Woonvisie (2015) van de gemeente Utrecht – naast statushouders en uitstromers uit de Maatschappelijke Opvang – maatregelen vermeld die moeten leiden tot voldoende passende, kwalitatieve en betaalbare woonruimte. Toch signaleert wethouder wonen Paulus Jansen in zijn voorwoord het volgende: ‘Er is een onverzadigbare vraag van nieuwkomers naar woonruimten in alle prijsklassen. Gezinnen met kinderen lijken er steeds vaker voor te kiezen in de centrale stad te blijven wonen in plaats van te verhuizen naar de randgemeenten.’ Starters en stadsgezinnen zijn daarmee nadrukkelijk in beeld als te bedienen groep op de Utrechtse woningmarkt. Maar wat zijn eigenlijk hun woonwensen en hoe spelen zowel de gemeente als corporaties en ontwikkelaars daar op in? Binnen het onderzoeksprogramma Shared Space van Aorta, rond de duurzame ontwikkeling van de snel groeiende stad, wordt onder andere ingezoomd op nieuwe woonvormen. Tijdens City Talk #4 Wonen XS, afgelopen 2 november in Vechtclub XL, stonden de (veranderende) woonwensen van starters en stadsgezinnen centraal. Moeten of willen zij kleiner wonen?
Dilemma’s in een populaire stad
‘Van alle Nederlandse gemeenten is het woonklimaat de afgelopen tien jaar het meest verbeterd in Utrecht’. Niet zonder trots haalde wethouder Jansen daarmee de recent gepubliceerde Atlas voor gemeenten 2016 aan. Onderzoekers doen daarin onderzoek naar het wel en wee van Nederlandse buurten, wijken, gemeenten en regio’s. Utrecht is een populaire stad en groeit sneller dan andere steden. Mooi lijkt het, maar tegelijk stelt het Jansen en zijn ambtenaren voor een aantal dilemma’s: de prijzen voor koopwoningen stijgen, de sociale huurmarkt loopt vast en beleggershuur woningen worden steeds duurder. De grootste groep vragers in de markt zijn starters met een voorkeur voor huur, maar tegelijk neemt ook het aantal gezinnen in de stad snel toe. De uitdagingen liggen volgens Jansen dan ook in de kwantitatieve opgave versus kleinschalige initiatieven met aandacht voor mobiliteit, het faciliteren van functiemix in zowel buurten als gebouwen én voldoende flexibiliteit in het aanbod. Stuk voor stuk pittige opgaves voor een snel groeiende stad als Utrecht.
Wonen in een pauzelandschap
Een opmerkelijk initiatief voor een vergeten doelgroep, dat is het woonconcept ONE van bouwbedrijf Heijmans. Op basis van het idee van een voormalige trainee besloot Heijmans zich te committeren aan het ontwikkelen van een verplaatsbaar huis voor eenpersoonshuishoudens dat tijdelijk kan worden geplaatst in leegstaande gebieden, pauzelandschappen in de stad. Het woonconcept – in eerste instantie gericht op de vergeten groep van oud studenten die dikwijls nog woonachtig zijn in studentenhuizen – verbindt twee actuele vraagstukken: het tekort aan goede tijdelijke huurhuizen en de dikwijls troosteloze aanblik van leegstaande gebieden. Met de strak en modern vormgegeven prefab woonunits richt Heijmans ONE zich op de Net-Niet generatie, goed opgeleiden tussen de 25 en 35 jaar, eerste baan, alleenstaand, de wereld aan hun voeten. Van deze ‘young en high potential’ zijn er, volgens recente cijfers, in 2050 maar liefst zo’n 700.000. Het aansprekende concept biedt voor de benoemde doelgroep een prima én betaalbaar alternatief, maar de praktijk van stedelijke ontwikkeling blijkt weerbarstig. In de daar beschikbare pauzelandschappen blijken de mogelijkheden voor inzet van het concept vooralsnog beperkt.
Binnenstedelijke verhuiswens
Waar voorheen jongeren vooral naar de stad trokken voor onderwijs en werk om daarna uit te wijken naar een groeikern is het momenteel zo dat zij ook na een studie of eerste werkervaring graag in de stad blijven wonen. Dat blijkt uit eerder onderzoek (2014) van het Panbureau voor de Leefomgeving (PBL). Het maakt dat ook de groep dertigers en beginnende gezinnen in de stad groeit. Van de gezinnen met een verhuiswens wil maar liefst 86 procent (2015) binnenstedelijk verhuizen, maar mede als gevolg van de inmiddels weer oververhitte woningmarkt hebben veel jonge gezinnen de afgelopen twee jaar de grote stad toch verruild voor een kleinere gemeente in de directe omgeving. Dat roept de vraag op of de voorspelde groei van steden ook echt zal doorzetten. Uit twee door het PBL opgestelde scenario’s (hoog en laag) blijkt in ieder geval dat de groei van het aantal huishoudens voornamelijk in (grote steden in) de Randstad zal plaatsvinden. Waar de voornaamste uitdaging voor die steden momenteel dan ook ligt in het voldoen aan de snel toenemende vraag naar woonruimte is het volgens het PBL ook zaak om in te spelen op mogelijk veranderende toekomstige woonbehoeftes.
Terechte twijfel
Mede omdat de trend volgens het PBL nog onveranderd ligt in zogenaamde ‘upward moves’ – verhuizen naar een ruimere woning vanuit de wens om groter te gaan wonen – lijkt enige twijfel over XS wonen als oplossing voor de groeiende vraag op de woningmarkt vooralsnog terecht. Dat idee leeft ook bij vermogensbeheerder Bouwinvest, die er van uit gaat dat bij de meeste woonconsumenten waardering van ruimte nog steeds een belangrijke rol speelt. Wat niet wil zeggen dat het bedrijf zich niet ook buigt over de voornamelijk door schaarste snel groeiende vraag naar betaalbare kleinere woningen. Schaarste en stijgende koop- en huurprijzen zijn volgens Bouwinvest de oorzaak van concessiebereidheid bij veel woonconsumenten, waardoor men eerder genoegen neemt met een betaalbare kleinere woning. Waar ook Bouwinvest vanzelfsprekend graag wil inspelen op de door marktomstandigheden toenemende vraag naar kleinere woningen heeft het bedrijf nog niet duidelijk in beeld aan welke criteria een dergelijk woonconcept moet voldoen. Dat geldt zowel voor de beschikbare ruimte, de aanwezige faciliteiten en voorzieningen alsmede de mogelijkheden ze te realiseren.
Groeiende vraag
Vanuit de zaal komt een voorbeeld van veranderende woonwensen onder ook andere groepen dan alleen starters en stadsgezinnen. Eén van de aanwezigen geeft aan binnenkort te verhuizen van een bestaande woning van circa 120 m2 op het Domplein naar een nieuw appartement van circa 45 m2 in de tot woongebouw getransformeerde Neudeflat. Een, naar eigen zeggen, bewuste keuze voor een eigentijds woonconcept met extra services en blijkbaar (ook) populair onder de groep 40-50 jarigen zonder kinderen. Het feit dat er voor 88 appartementen zo’n 3000 vooraanmeldingen waren geeft volgens de spreekster aan dat er wel degelijk een groeiende vraag is naar wonen XS. Niet alleen voor starters en stadsgezinnen dus en zeker ook niet alleen vanwege schaarste in het woningaanbod. Voorwaarde is dan wel dat de woonkwaliteit hoogwaardig is en dat er voldoende (collectieve) voorzieningen (in de buurt) zijn. Daarbij lijken met name binnensteden zich te lenen voor dergelijke woonconcepten en in mindere mate de grootschalig en dikwijls ruimer opgezette buitenwijken, doorgaans sterk gericht op voornamelijk wonen.
Nestelen in de stad. Slimme oplossingen voor stadgezinnen / Beeld: Heren 5
Nestelen in de stad
Het zijn – daar lijkt weinig onderzoek voor nodig – dan ook juist die buitenwijken waar momenteel nog steeds met name veel gezinnen wonen. Dat maakte de focus op stadsgezinnen versus Wonen XS tijdens deze City Talk wat lastig. ‘Steeds meer gezinnen willen in grote steden wonen maar die steden zijn daar niet op voorbereid.’ Dat stelt Heren 5 architecten in haar onderzoek ‘Nestelen in de Stad’. Daarin ging het bureau op zoek naar manieren om de stad leefbaar te houden voor gezinnen. Het resultaat is een scala aan slimme ontwerpoplossingen, gebaseerd op wensen en behoeften rond wonen in de stad vanuit de doelgroep zelf. Niet perse Nederlandse gezinnen, maar juist gezinnen uit steden met een traditie in gezinshuisvesting. Er blijkt uit dat het combineren van een gezinsleven met een voorkeur voor wonen in de stad erg lastig kan zijn. Het was dan ook de vindingrijkheid binnen de betreffende gezinnen die Heren 5 anders deed kijken naar bestaande woonconcepten en indelingen, waarbij ook werd ingezoomd op de directe omgeving, de buurt, en het gebruik van voorzieningen daar. Binnenshuis bleken veel kamers, dubbelgebruik en het inspelen op de veranderende actieradius van kinderen van belang.
Nieuwsgierig naar de toekomst
Starters en in mindere mate ook gezinnen en overtuigde stedelingen zijn dus op zoek naar – of nemen vanwege de oververhitte woningmarkt met sterk stijgende prijzen – genoegen met minder woonruimte, zo lijkt de conclusie. De groep woonconsumenten die bewust op zoek is naar kleinere en innovatieve woningen en woonconcepten groeit weliswaar, maar nog niet voor alle marktpartijen voldoende overtuigend om er op in te zetten. Of de gemiddelde wooncarrière definitief een bewust gekozen nieuwe, minder op m2 gerichte, weg inslaat valt dan ook nog te bezien. Dat kleine(re), innovatieve woonconcepten desondanks – zowel los als in seriebouw als in transformaties – tot de verbeelding spreken blijkt uit de enthousiaste reacties op de Heijmans ONE en de toename van (nieuwe) spelers die zich toeleggen op de ontwikkeling ervan. Het lijkt dus van belang om naast de constatering dat steeds meer mensen graag in de stad willen wonen ook in te zoomen op de vraag hoe mensen in de stad willen wonen. Wonen XS zou daarbij een nieuwe ontwikkeling kunnen zijn, maar staat in veel opzichten nog in de kinderschoenen. Het maakt in ieder geval bijzonder nieuwsgierig naar de toekomst!
Maurice Hengeveld is freelance tekstschrijver-redacteur-journalist en tevens als pr/communicatiemedewerker verbonden aan het gebiedsproject Meer Merwede. Hij werkte voorheen als hoofdredacteur bij DUIC.nl en als coördinator pr/communicatie bij De Kargadoor. Maurice richt zich voornamelijk op storytelling, brand journalism en web content strategie en schrijft graag over zijn stad: Utrecht.