Datum: 21-06-2017
Aansprekend voorbeeld van duurzame stadsontwikkeling
Het eerste gemengde startersproject in Nederland met een BREEAM-oplevercertificaat ‘Very Good’, maar liefst 80 procent sociale huurwoningen en gelegen in een gebied waar wonen, creatieve bedrijvigheid en horeca samenkomen als een verlengstuk van de binnenstad. Dat is de Trip op Rotsoord. Al eerder opgeleverd en inmiddels grotendeels in gebruik vond recent de officiële opening plaats door wethouder wonen Paulus Jansen. Het aansprekende project van de Utrechtse ontwikkelaar en beheerder Jebber mag gerust als voorbeeld van duurzame stadsontwikkeling worden gezien.
Tekst: Maurice Hengeveld
Nieuwe dynamiek
Wie op een willekeurige zomeravond door Rotsoord wandelt – het voormalige industrieterrein langs de Vaartsche Rijn in Utrecht Zuid – zal zich verbazen over de dynamiek die momenteel in het gebied heerst. Drukte voor de deur bij poppodium De Helling, goed gevulde terrassen bij Klein Berlijn, LE:EN, Café Brutal en De Zagerij. Clubjes mensen die gezellig keuvelend door het gebied trekken. Een verdwaalde fietsster die op haar mobiel naar een adres lijkt te zoeken. Dat was tot voor kort toch echt wel anders. In de Visie Rotsoord (2006) werd de potentie van het gebied al nadrukkelijk beschreven. Inzet daarbij was enerzijds behoud en zichtbaarheid van industrieel erfgoed en anderzijds het benadrukken en openbaar maken van de oever langs de Vaartsche Rijn. Functiemenging en verdichting moesten er volgens de visie uiteindelijk voor zorgen dat het gebied zou gaan fungeren als overgangszone tussen de binnenstad en de achterliggende wijken. Dat lijkt aardig te lukken. Zo werd recent het aansprekende nieuwbouwproject de Trip officieel geopend in bijzijn van alle 260 huurders!
Drie vliegen in een klap
‘Met dit project slaan we drie vliegen in een klap’, stelde wethouder Paulus Jansen afgelopen 19 mei tijdens de officiële opening van de Trip. ‘Allereerst zijn hier weer veel starters aan woonruimte geholpen, met sociale huurwoningen en woningen in de vrije sector. Ook is hier een gebied ontwikkeld waar wonen, creatieve bedrijvigheid en horeca samenkomen als een verlengstuk van de binnenstad. En Utrecht is weer een stuk duurzamer geworden.’ Als eerste gemengde startersproject in Nederland kreeg de Trip namelijk het oplevercertificaat ‘Very Good’ van BREEAM – een beoordelingsmethode om de duurzaamheidprestatie van nieuwe en bestaande gebouwen alsmede sloopprojecten te meten en te beoordelen. Een concreet voorbeeld van duurzame stadsontwikkeling als de Trip ondersteunt de ambitie van de gemeente Utrecht om een gezonde stad te zijn/worden voor al haar huidige en toekomstige bewoners.
Concrete maatregelen
Voor buitenstaanders blijkt het echter nog niet eenvoudig om uit te vinden met welke concrete maatregelen de Trip haar ‘Very Good’ oplevercertificaat heeft verdiend. Zowel ontwikkelaar en beheerder Jebber als bouwcombinatie COM4Trip maken melding van ‘een duurzaam warmteconcept (installatie voor warmte-koudeopslag (WKO), aangevuld met een zonne-energiesysteem’. Directeur Monique van Loon van Jebber vult aan: ‘Bij het ontwerp van dit project zijn de bouwkundige- en installatietechnische componenten integraal op elkaar afgestemd om een zo beperkt mogelijke lokale energieopwekking voor de warmtelevering mogelijk te maken. Alle bewoners van de starterswoningen krijgen korting op hun elektrakosten, doordat hun appartement is aangesloten op zonnepanelen. De horeca-exploitanten en creatieve ondernemers op de Trip hebben een aantal duurzame maatregelen (BREEAM-credits) meegenomen in de afbouwplannen van hun ruimte.
Drinkwatertap van Vitens bij De Trip op Rotsoord
Duurzaam, energiebewust en comfort
Het doordachte energieconcept van de Trip was één van de doorslaggevende aspecten bij toekenning van het BREEAM certificaat, zo valt te lezen op de website van DGMR. Als ingenieurs- en adviesbureau was DGMR bij het project betrokken als BREEAM-expert en partij binnen bouwcombinatie COM4Trip. Dat energieconcept bestaat uit de centrale WKO-installatie, die alle ruimten verwarmt door middel van laagtemperatuur vloer- en wandverwarming. Alle woningen hebben een individuele warmtapwaterbereiding. Bijzonder voor woningen is dat deze WKO tevens voor koeling zorgt. Daarnaast zijn alle daken voorzien van PV-panelen (zonnepanelen) en is er voor de toekomstige huurders een prettige leefklimaat gecreëerd, hetgeen leidt tot een aangenaam thermisch en akoestisch comfort. Bij elkaar bezien leveren deze maatregelen het project een zeer lage Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) op.
Winst en voordeel
De energieprestatie van de Trip is niet alleen winst voor Utrecht, waar de focus bij stedelijke ontwikkeling momenteel ligt op Healthy Urban Living, maar levert bewoners ook nog eens financiële voordelen op. Zij betalen een gemiddeld vastrechttarief en vrijwel geen variabele kosten voor verwarming en koeling. De kosten worden omgeslagen per m2 vloeroppervlak en zijn veel lager dan een traditionele CV of Stadsverwarmingssysteem. Ook het variabele deel van de energiekosten is veel lager dan bij traditionele systemen. De energiekosten voor de centrale warmtepomp zijn door Jebber als onderdeel van het contract betaald aan de aannemerscombinatie COM4Trip. De opbrengst van de PV panelen wordt verrekend met het energiegebruik voor tapwater. Indien de opbrengst van de PV panelen zou tegenvallen, krijgen de bewoners hiervoor compensatie. Ook hebben alle bewoners een voucher gekregen voor LED lampen; hiermee is het verbruik voor verlichting veel lager.
Duurzaamheid voorop
De opmerking van wethouder Jansen dat Utrecht weer een stuk duurzamer is geworden tijdens de officiële opening van de Trip behoeft wat nuance. ‘De duurzaamheidsdoelstellingen (BREEAM) voor het project en de samenwerkingsvorm met bouw- en onderhoudscomobinatie COM4Trip zijn namelijk eigen keuzen geweest van Jebber’, stelt directeur Van Loon. ‘Ze zijn ons niet opgelegd door gemeente of overheid. Jebber ontwikkelt, verhuurt en beheert starterswoningen op een manier die aantrekkelijk is voor alle betrokkenen. Niet alleen voor bewoners op zoek naar een fijne woonomgeving, maar ook voor de gemeente die jongeren na hun studie aan zich wil binden en graag goed functionerende openbare gebieden wil. Voor aannemers, die uitgedaagd worden om mee te denken over duurzaamheid en onderhoud en voor investeerders, die een goed rendement willen. Zij participeren allen in de totstandkoming van de nieuwe leefomgeving en hebben hun eigen rol: samen zijn we slimmer.
De Trip vanaf de Jutfaseweg
Ontwikkelend beheer
Jebber gunde medio 2014 aannemerscombinatie COM4Trip, onder leiding van Boele & van Eesteren, de opdracht voor realisatie van de Trip. Boele & van Eesteren is, als werkmaatschappij van Volker Wessels, gespecialiseerd in grootschalige, complexe woning- en utiliteitsbouwprojecten. Behalve de realisatie omvatte de opdracht voor de combinatie ook 20 jaar onderhoud van het project en de levering en exploitatie van een duurzaam warmteconcept (WKO), aangevuld met een zonne-energiesysteem). Naast Boele & van Eesteren maken Klimaatgarant, Giesbers & van der Graaf en VolkerWessels Vastgoedbeheer deel uit van COM4Trip. In deze samenwerkingsvorm zijn de betrokken partijen geen onderaannemers, maar co-makers en de ontwikkeling en het beheer van gebouwen en gebieden zijn niet langer gescheiden fasen. Begin 2015 bracht Aorta over deze vorm van samenwerking een interessante publicatie uit.
Aansprekend voorbeeld
Het Utrechts college heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Utrecht wil in 2030 energieneutraal zijn. De inzet is om waar mogelijk energieneutraal te bouwen (kortweg EPC=0). Op aangeven van de gemeenteraad wordt bij nieuwe ontwikkelingen inmiddels energiezuinige woningbouw als voorwaarde gesteld. Als nieuwbouwproject is de Trip dan ook niet alleen belangrijk voor de ontwikkelingen die momenteel op Rotsoord gaande zijn, met naast nieuwbouw ook herbestemming in het programma. Het is tegelijk een aansprekend voorbeeld van duurzame verdichting binnen de gemeentegrenzen. Waar de gemeentelijke ambities op dat gebied zich anno 2017 – bijvoorbeeld bij de plannen voor het Beurskwartier (zie pagina 89) – inmiddels steeds vaker vertalen in scherpe normen, was het bij de Trip echter ontwikkelaar Jebber zelf die daarop samen met COM4Trip heeft ingezet. Dat dwingt respect af.
Ontwerp en inpassing
Los van de prima certificering door BREEAM en de duurzame maatregelen die daartoe hebben geleid is ook het ontwerp van de Trip – afkomstig van VMX Architects en uitgewerkt door Van Wilsum Van Loon – al vanaf het begin spraakmakend. In de aanloop naar realisatie van de plannen moesten echter nog wel een aantal hobbels genomen worden in verband met bezwaren bij omwonenden. Zo zou het plan nauwelijks aansluiten bij de lading en dynamiek van het voormalige industrieterrein Rotsoord, de bouwhoogte zou zon wegnemen bij de tegenover gelegen flats aan de Briljantlaan en de horecabestemmingen aan de Vaartsche Rijn zouden tot overlast kunnen leiden voor bewoners aan de Jutfaseweg. Wat algemener van aard was het bezwaar dat door de hoogbouw eerder sprake zou zijn van barrièrewerking dan van verbinding tussen de wijken. Na doorvoering van een aantal aanpassingen werden de plannen uiteindelijk goedgekeurd.
Aansprekend eigentijds
Hoewel over smaak niet valt te twisten is de Trip zonder enige twijfel een aansprekend eigentijds ensemble van gebouwen geworden. Daarbij heeft ieder gebouw weliswaar een geheel eigen vorm, karakter en uitstraling, mede door de als ‘samenbindend tapijt’ ingerichte openbare ruimte zijn zij toch sterk op elkaar gericht en met elkaar verbonden. Aan de kant van de Briljantlaan en de Helling oogt het plan wellicht ietwat gesloten, maar dat wordt ruimschoots goedgemaakt door het multifunctionele open plein, tevens langzaam verkeerroute, tussen de gebouwen en de stoere kade inrichting langs de Vaartsche Rijn. De dynamiek van wonen, werken en ontspannen die daarbij hoort is er al enige tijd volop aanwezig. Wie op een willekeurige zomeravond door het gebied wandelt zal dat direct merken. En bezoekers komen zeker niet alleen uit het gebied zelf, maar ook uit de binnenstad en de omliggende wijken en buurten waarmee de verbinding inmiddels succesvol lijkt te zijn gelegd.
Maurice Hengeveld is tekstschrijver-redacteur-journalist en tevens als pr/communicatiemedewerker verbonden aan het gebiedsproject Meer Merwede. Hij werkte voorheen als hoofdredacteur bij DUIC.nl en als coördinator pr/communicatie bij De Kargadoor. Maurice richt zich voornamelijk op storytelling, brand journalism en web content strategie en schrijft graag over zijn stad: Utrecht.