nieuws
NAAR OVERZICHT

Datum: 13-05-2025

Hoe kunnen creatieve broedplaatsen bloeien én meegroeien met de groeiende stad? Deze vraag stond centraal tijdens de debatavond op 23 april in De Pionier in Utrecht. De zaal was gevuld met een diverse groep van bewoners, makers, ontwikkelaars, woningcorporaties en vertegenwoordigers van de gemeente.

In Utrecht denken we bij broedplaatsen aan plekken als De Nijverheid, Hof van Cartesius, Hooghiemstra, Kanaal30 en de Werkspoorfabriek. Hier wordt gewerkt én ontmoet: je drinkt er koffie, raakt in gesprek met andere makers of laat je inspireren door de creatieve energie. Volgens Rinske Brand, oprichter van BRAND The Urban Agency en auteur van het boek ‘Hart, hoofd, handen. Gids voor stadmakers’ dragen deze plekken bij aan de ziel van de stad. Of zoals wij zeggen: het zijn plekken met sjeu.

Onbetaalbaar

Ook De Pionier, de locatie van het debat, is meer dan een werkomgeving, benadrukte Eveline Keizer, interim-directeur van AORTA. De voormalige technische school huisvest diverse (creatieve) ondernemers en speelt een maatschappelijke rol: wekelijks worden er maaltijden geserveerd aan buurtbewoners die op zoek zijn naar contact en gezelligheid.
In een groeiende stad zouden dit soort plekken juist meer ruimte moeten krijgen. In de praktijk gebeurt vaak het tegenovergestelde: ze verdwijnen. Veel plekken zijn tijdelijk en werkruimte maakt geen onderdeel uit van de permanente ontwikkelingsplannen. Gebruikers van broedplaatsen hebben vaak zelf onvoldoende financiële middelen, zeker als ze moeten concurreren met commerciële vastgoedpartijen. En veel partijen zien geen waarde in het toevoegen van ruimte voor creatieven, zeker als het te weinig oplevert om de financiële businesscase rond te krijgen. Daardoor rijzen huren geregeld boven het beoogde niveau uit en worden ze onbetaalbaar voor veel makers.

Mare van Alfen in gesprek met het publiek

De avond werd gepresenteerd door Mare van Alfen, broedplaatsmakelaar, onderzoeker en adviseur. Zij opende met een korte inleiding: broedplaatsen staan op de cover van beleidsstukken, maar moeten vechten om hun plek en betaalbaarheid. Er is een kloof tussen wat ruimte kost en wat makers kunnen betalen en er zijn geen middelen om dat verschil te overbruggen.

Wil je als stad plekken met sjeu behouden en talent laten groeien? Dan heb je een diverse keten van broedplaatsen nodig, variërend in prijs en voorzieningen waar makers kunnen starten, experimenteren, ontwikkelen en doorgroeien. Sommige broedplaatsen zijn financieel zelfstandig, maar vele vechten voor hun bestaan. En voor die broedplaatsen moeten we knokken.

De centrale vraag van de avond: Hoe kunnen deze plekken bloeien én meegroeien met de groeiende stad Utrecht?

Drie sprekers deelden hun visie en ervaringen:

  • Rinske Brand, expert cultuurgedreven ontwikkelen en auteur van Hart, hoofd en handen – gids voor stadmakers.
  • Bas de Vries, mede-oprichter van de NYMA makersplaats in Nijmegen.
  • Hugo Nijhoff, ontwikkelaar bij AM en betrokken bij de ontwikkeling van De Buurt in Overvecht en de Wolvenplein gevangenis.

Tussen de presentaties door vroegen we het publiek via Mentimeter om hun mening op stellingen en stelden we open vragen. Dit leidde, samen met de inbreng van de sprekers, tot levendige gesprekken. Wat zijn de belangrijkste tips en inzichten die in deze avond naar voren kwamen?

Rinske Brand – Door cultuur gedreven

  • Zet de value case boven de businesscase: Kijk naar de totale impact van een plek – sociaal, cultureel, economisch en ruimtelijk. Creatieve broedplaatsen brengen meer op dan geld alleen; ze creëren verbinding, identiteit en nieuw leven in wijken.
  • Anders samenwerken: Zorg voor een gelijk speelveld, transparantie en wederzijds vertrouwen tussen alle betrokken partijen.

Rinske Brand

  • Denk op lange termijn: Investeren in dit soort plekken betaalt zich op de lange duur ruimschoots terug. Onderzoek van de Rebel Group geeft zelfs aan dat “Elke euro die wordt geïnvesteerd in atelierpanden over 15 jaar een opbrengst oplevert van 24 euro”.
  • Meer ruimte voor maatschappelijke functies: Denk aan een verplicht percentage voor cultuur, sport of groen in gebiedsontwikkeling – een idee dat steeds breder gedragen wordt. Maar let op: dit werkt alleen als het óók op plotniveau wordt geborgd.

Lees meer over haar boek op: https://www.lannoocampus.nl/nl/hart-hoofd-handen-gids-voor-stadmakers. Met de code ‘harthoofdhanden10′ krijg je 10% korting op de aanschafprijs.

Inspiratie van buiten: Bas de Vries over NYMA makersplaats

  • Bouw aan een gemeenschap: bouwen aan een community vergt tijd en aandacht, maar is van onschatbare waarde en betaalt zich terug. Bij de realisatie van NYMA hebben Bas en zijn compagnons (gelegenheidsontwikkelaars noemen zij zichzelf ook wel) vastgehouden aan de branchering van de NYMA makersplaats. Juist ook om hiermee een sterke identiteit neer te zetten maar vooral ook een sterke gemeenschap te realiseren. NYMA is nu zo populair dat er momenteel een wachtlijst is van makers die zich hier graag willen vestigen.
  • Zet in op duurzaamheid en continuïteit: Wat begon als een tijdelijke broedplaats (op het Honig-complex), is nu een permanente, toekomstbestendige makersplaats op het NYMA-terrein.

Bas de Vries

  • Bouw voort op bestaande energie: Veel van de huidige NYMA-ondernemers zijn al lange tijd betrokken en co-financiers – dat zorgt voor eigenaarschap en samenhang. Sterker nog, veel NYMA ondernemers hebben meegebouwd aan de herontwikkeling van het huidige gebouw tot de NYMA makersplaats die het nu is.
  • Werk als partners samen bij gebiedsontwikkeling: vanaf het begin werkten ondernemers, gemeente en ontwikkelaars samen als partners in de ontwikkeling van NYMA. Pak als makers en creatieven actief je rol aan tafel. En (h)erken als gemeente en ontwikkelaars de waarde van makers.
  • Betrek als gelegenheidsontwikkelaar de juiste expertise bij de ontwikkeling. Bas heeft veel gehad aan het partnerschap met onder andere Iggie Dekkers en Piet Hein Eek die een soortgelijke onderneming hebben opgezet op Strijp R in Eindhoven.

Lees meer: https://nymamakersplaats.nl of bezoek Nyma op 25 mei tijdens de NYMA makersmarkt.

Nyma Nijmegen (Foto: Nyma Makersplaats)

Hugo Nijhoff – Over de rol van de ontwikkelaar

  • Wolvenplein: In deze ontwikkeling staat het monument voorop. Er komt een gemengd programma met sociale huur, atelierruimtes, horeca en verbinding met de wijk (o.a. via een brug). De Buurt is een mix van woningen met een Superplint met ruimte voor ontmoeting en inspiratie, voor en door Overvecht.
  • Prijs versus kwaliteit: in tenders is de prijs meestal bepalend en zijn de kwalitatieve mogelijkheden beperkt. Zorg dat aan het eind prijs en kwaliteit in balans zijn. Gemeenten zetten locaties tegenwoordig altijd in de markt middels tenders, vaak op basis van prijs (en soms een combi met kwaliteit). Dit komt onder meer door het Didam-arrest. Gemeenten willen hun vingers hier niet meer aan branden, terwijl het volgens Rinske wel kan. Je kan als gemeente er ook voor kiezen om een partij te selecteren op basis van wie is de beste partij om deze opgave op te pakken. Zo kunnen dus ook makers deelnemen aan tenders, zeker als hierbij geld niet een selectiecriteria is.

Hugo Nijhoff

  • Behoud je DNA De looptijd tussen tender en realisatie is vaak lang. Er zijn risico’s door gebrek aan continuïteit: doelen verwateren, dna vervliegt, wisseling van projectbetrokkenen draagt hier ook aan bij, zowel aan de kant van de ontwikkelaar als gemeente. Wees flexibel, verval niet in details en houd de doelen scherp voor ogen.
  • Meer dan geld: Voor AM stond niet alleen de opbrengst centraal; de projecten leveren ook veel nieuwe kennis en inzichten op. Sterker nog, Wolvenplein is voor AM een project om te laten zien dat AM zich in zet voor dit ontwikkelen en dit is meer een prestige project dan een project waaraan zij geld verdienen.

Lees meer: https://www.am.nl/project/de-buurt/ en https://wolvenpleinontwikkelt.nl/nl/

Impressie Wolvenplein gevangenis (beeld: AM)

De Buurt (Beeld: AM)

Reacties uit de zaal

  • Drie P’s uit het publiek: Pecunia, plezier en prestige – alle drie nodig bij creatieve ontwikkeling. Er werd vanuit de zaal ook opgemerkt bij Hugo Nijhoff dat bij de ontwikkeling van Wolvenplein Pecunia dus niet leidend was. Wat dan wel, waarop Hugo meteen al aangaf: prestige en plezier. Al was soms dat laatste ook lastig vast te houden. Want het is geen makkelijke opgave, zoals Hugo ook aangaf: het was een gevangenis en zo voelt het soms nog steeds. Door de vele eisen en richtlijnen waarbinnen ze moeten blijven in deze ontwikkeling.
  • Waarom subsidiëren we wel sociale huurwoningen, maar geen sociale werkplekken? Suggestie aan gemeenten: Stel in tenders ook eisen aan betaalbare, maatschappelijk waardevolle werkruimtes – net zoals bij wonen gebeurt. Er wordt gesteld dat gemeente beperkt grond in bezit heeft maar anderzijds heeft gemeente ook andere mogelijkheden om deze eisen te stellen aan ontwikkelaars.
  • Uit de zaal wordt ook op geopperd om zodoende net als verplichtingen t.a.v. het woonprogramma ook verplichtingen op te nemen m.b.t. het percentage meters aan broedplaatsen bij ontwikkelingen en/of gebiedsontwikkelingen.
  • In tenders kan men ook, zoals Rinske in haar presentatie ook aan de orde bracht, selecteren op basis van partnership (partnerselectie) en dus niet op geld en kwaliteit. De uitschrijver van de tender selecteert dan op basis van wie is de juiste partij voor deze opgave. En dan samen met deze partij een plan uitwerken.

Wil je meer weten over broedplaatsen en/of er zelf een beginnen? Op 22 mei is in Amersfoort een bijeenkomst van het Broedplaatsen Netwerk Regio Utrecht over beleid, regelgeving en vergunningen: https://stichtinglou.nl/nieuws/lou-bijeenkomst-broedplaatsen-netwerk-regio-utrecht