interview

Datum: 28-01-2025

Eind vorig jaar werd De Mix opgeleverd: een gebiedsontwikkeling in Utrecht-Overvecht met onder meer 179 nieuwe appartementen in het middenhuursegment waarbij ook de omliggende openbare ruimte is heringericht. AORTA ging hierover in gesprek met Marco Wubben, senior ontwikkelingsmanager bij BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, Anemoon van Dijk, manager Wonen bij Woonin, en Rob van der Jagt, directeur bij Van Wijnen. Wat maakt De Mix zo bijzonder? En hoe kunnen een ontwikkelaar, bouwer en woningcorporatie samen werken aan sociale verbondenheid in de buurt?

Door Lindy Kuit

Intensief hebben Wubben, Van Dijk en Van der Jagt de afgelopen jaren met elkaar samengewerkt. De Mix is niet zomaar een nieuwbouwproject, maar onderdeel van een grote transformatie van een typische naoorlogse ‘stempel’ aan de Camera Obscuradreef in Overvecht. Voor de nieuwe appartementen werden verouderde sociale huurwoningen gesloopt. De omliggende flats zijn vernieuwd en verduurzaamd. Garageboxen zijn verdwenen, parkeerplaatsen verplaatst en een binnenplaats die voorheen voornamelijk betegeld was, is veranderd in een groen speelplein.

Vlnr. Anemoon van Dijk (Woonin), Marco Wubben (BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling) en Rob van der Jagt (Van Wijnen). Foto: AORTA

Vitale wijk

De transformatie past binnen de ‘vitale wijken’-aanpak van de provincie Utrecht: een samenhangend pakket van maatregelen op het gebied van gezondheid, onderwijs, participatie en armoede, veiligheid en ondermijning, en wonen, een gezonde leefomgeving, groen en duurzaamheid. Van Dijk: ‘Een belangrijk onderdeel van die aanpak is het mengen van bewonersgroepen. Overvecht heeft veel sociale huurwoningen en weinig huurwoningen in het middensegment, terwijl er juist vraag is naar het laatste. Bij Woonin kennen we de wijk goed en weten we dat er een grote groep jongeren is die te veel verdient voor een sociale huurwoning. Vaak hoger opgeleide mensen die hun roots in de wijk hebben, maar noodgedwongen wegtrekken, terwijl ze er graag willen blijven wonen en ook wij ze juist in Overvecht willen houden.’ Van der Jagt: ‘Ook met oog op maatschappelijke ontwikkelingen zoals eenzaamheid, vergrijzing en de afgekalfde zorg is het belangrijk dat die jongeren bij hun ouders in de buurt kunnen blijven.’

“Hoger opgeleide mensen die hun roots in de wijk hebben willen er graag blijven wonen.”

Uitruil van sociale huur

In 2017 werkte Van Dijk nog als stadsontwikkelaar bij BPD. ‘Ik dacht: wat als een woningcorporatie en een ontwikkelaar gaan samenwerken om een gevarieerder woningaanbod in een wijk te realiseren? Zou zo’n huwelijk werken?’ Zo gezegd, zo gedaan. Corporatie Woonin en gebiedsontwikkelaar BPD sloegen de handen ineen en deden samen mee aan een 100-dagen-challenge van de provincie Utrecht in 2018. Deze challenge had als doel het versnellen van projecten. Wubben: ‘Toen hebben we voorgesteld om 80 sociale huurwoningen in Overvecht te slopen, er middenhuur voor in de plaats te bouwen, en vervolgens sociale huur op andere, betere plekken in de stad terug te brengen, als een soort uitruil. We wonnen de challenge en kregen budget om het idee verder uit te werken.’

De Mix, Vaderrijndreef Overvecht

Samenwerking op basis van vertrouwen

Fast forward naar 2025. De 179 middenhuurwoningen zijn inmiddels bewoond en de 100 nieuwe sociale huurwoningen in de nieuwe wijk De Nieuwe Defensie en 35 sociale huurwoningen aan de Oudenoord – bij elkaar dus méér dan de gesloopte 80 woningen in Overvecht – worden bijna opgeleverd door BPD aan Woonin. Een geslaagde uitruil dus, die vlekkeloos verliep? ‘In elk huwelijk heb je moeilijke momenten’, vertelt Van Dijk. ‘Het aan elkaar koppelen van verschillende projecten is complex. Voor BPD en Woonin, maar zeker ook voor de gemeente. Gelukkig is er een aantal mensen vierkant achter het project gaan staan, zoals de toenmalige wethouder Kees Diepeveen. Die bestuurlijke urgentie heeft zeker bijgedragen aan de versnelling.’

“Bij De Mix ging het niet over projectontwikkeling, maar over gebiedsontwikkeling.”

‘Daarnaast verliep de samenwerking tussen ons ontzettend goed’, gaat Wubben verder. ‘We startten op symbolische basis, zonder huwelijkse voorwaarden. Dit werkte omdat we allemaal dezelfde intrinsieke motivatie hebben en elkaar vertrouwen. Elke dinsdag zaten we samen en regelmatig werd er geëvalueerd. Stadmaken doe je samen.’ Dat beaamt bouwer Van der Jagt. ‘Van Wijnen is koploper in betaalbare woningbouw en doet graag iets terug voor de maatschappij. Overvecht is een aandachtswijk; er speelt veel. Bij De Mix ging het niet over projectontwikkeling, maar over gebiedsontwikkeling. En juist dan is het belangrijk dat je met elkaar vooruitkijkt, grenzen overgaat en optimaal met elkaar samenwerkt.’

De Mix, Vaderrijndreef Overvecht

Voor de Overvechters

Hoewel er nu meer sociale huurwoningen in Utrecht zijn dan voor De Mix zorgde het slopen van de sociale huurwoningen in Overvecht én de nieuwbouw in eerste instantie voor weerstand bij de buurtbewoners. Wubben: ‘Huidige bewoners denken vaak: zo’n project is niet voor mij. Voor de 179 nieuwbouwwoningen kregen we 12.000 aanmeldingen. Op basis van een postcodeselectie hebben we de kandidaten uit Overvecht voorrang gegeven, zodat dit nieuwe stukje stad ook behouden blijft voor hen. Uiteindelijk hoop ik dat De Mix bijdraagt aan een betere beeldvorming van de Overvechters over toekomstige ontwikkelingen. Dat we door dit project meer begrip en goodwill hebben gecreëerd.’

Ontmoeting en levendigheid

Wubben, Van Dijk en Van der Jagt kijken niet alleen met plezier terug op het proces, maar zijn ook trots op het resultaat. ‘Binnen zo’n klassieke stempel hebben we veel differentiatie bereikt. Met vergroening, verschillende woningen en actieve plinten. De nieuwbouw is hoogwaardig afgewerkt, met brede galerijen waar je heerlijk kunt zitten en goed zicht hebt op de spelende kinderen op het groene plein’, vertelt Van der Jagt. ‘Een blokje woningen is verkocht aan wooncoöperatie Overhoop, die maatschappelijke activiteiten wil bevorderen in Overvecht’, gaat Van Dijk verder. De coöperatie heeft daar onder meer een weggeefwinkel en bedrijfsruimtes, wat ook weer zorgt voor meer ontmoeting en levendigheid in de buurt.’

Oplevering De Mix voor de huurders in 2024

Wubben: ‘In de nieuwbouw hebben we ook vier bedrijfsruimtes gecreëerd die Overvechtse ondernemers tegen een laag maandbedrag[1] kunnen huren. Inmiddels is bekend dat daar in elk geval een medische en een juridische dienstverlener zullen komen. Daarnaast heeft de buurtvader een plekje gekregen in de nieuwbouw. Hij heeft een belangrijke, verbindende rol in de wijk en is een ambassadeur geweest voor De Mix. Voor die ruimte hoeft hij niet te betalen en ook de inrichting hebben we als BPD geregeld.’

“De Mix is niet alleen een ontwikkeling, maar ook een concept, een groter idee.”

De Mix 2.0

Nu rest alleen nog de vraag: blijft dit huwelijk voortbestaan? Zit er nóg een samenwerking in de toekomst in? Van Dijk: ‘We begrijpen elkaar goed en geloven in een hoger doel. Een mooie basis voor toekomstige samenwerkingen, wat mij betreft.’ Wubben: ‘We krijgen vaak de vraag: wanneer komt er een De Mix 2.0? De Mix is niet alleen een ontwikkeling, maar ook een concept, een groter idee. Het combineert het koppelen van projecten, het uitruilen van sociale huur en het samen optrekken om een stad te maken met wijken waar veel mensen een plek kunnen vinden. Dat concept kunnen we natuurlijk nog veel vaker toepassen.’

[1] Kleine units: € 196 per maand, grotere units: € 296 per maand (excl. btw).


Aan tafel

Marco Wubben, senior ontwikkelingsmanager bij BPD

Anemoon van Dijk, manager Wonen bij Woonin

Rob van der Jagt, directeur bij Van Wijnen

De Mix: facts & figures

  • Locatie: Utrecht-Overvecht
  • Omvang: 2,8 ha
  • Ontwerpers: BGSV bureau voor stedenbouw en landschap, Wolbert van Dijk landscape / urbanism i.s.m. KOW Architecten
  • Opdrachtgevers: BPD
  • Uitvoering: Van Wijnen
  • Programma: 179 middenhuurappartementen, plein en binnentuin, bedrijfsruimtes, buurtkamer
  • Ontwerp: 2018-2022
  • Realisatie: 2023-2024