Datum: 29-09-2025
Het is een van de heetste hangijzers van deze tijd: de woningnood. Het groeiende tekort aan woningen in Nederland zorgt ervoor dat de huur- en koopprijzen maar blijven stijgen. Zeker in de provincie Utrecht, waar de stad Utrecht er zelfs met kop en schouders bovenuit steekt. Toch wil Utrecht een stad zijn en blijven voor iedereen, ongeacht achtergrond of inkomen, en legt daarbij de lat hoog als het gaat om betaalbaarheid. AORTA ging in gesprek met ontwikkelaars Jop van IJzendoorn van VORM en Ruben Dral van Heijmans. Hoe vertalen zij die hoge ambities van de gemeente naar de praktijk? En hoe combineren ze betaalbaarheid met andere essentiële zaken, zoals een goede variatie in woningtypen, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit?
Door Lindy Kuit
Met de beleidsnota Wonen in Utrecht en het ‘Actieplan betaalbare koopwoningen’ stelt de gemeente Utrecht hoge ambities als het gaat om betaalbare woonruimte in de stad. Zwaarwegende doelen in het Actieplan zijn het bouwtempo van 3.000 woningen per jaar vasthouden, de bestaande woningvoorraad beter benutten en bij nieuwbouwprojecten 75% betaalbare woningen realiseren. Dat laatste wil zeggen: sociale huur, middenhuur (met een huurprijs tussen € 900,07 en € 1.184,83 per maand) en betaalbare koop (met een verkoopprijs tot € 405.000 v.o.n.). Dat klinkt niet alleen ambitieus, maar is het ook.
Ruben Dral en Jop van IJzendoorn
Financiële druk
Van IJzendoorn: ‘Het thema betaalbaarheid legt een financiële druk op de haalbaarheid van veel woningbouwplannen in Nederland. Als VORM hebben we de afgelopen jaren gewerkt aan de nieuwbouwwijk New Roots in Leidsche Rijn. Ook hier waren de beloftes hoog vanuit de tender: een grote variatie aan bovengemiddeld duurzame woningen voor verschillende doelgroepen, een slim energiesysteem, en aandacht voor biodiversiteit en natuurinclusiviteit. Daarnaast moesten we voldoen aan de eis om 70% van de woningen betaalbaar te realiseren – waarvan een groot deel zelfs € 252.960 v.o.n. of lager (prijspeil 2023). Met de mogelijkheid tot het ontwikkelen van kleinere woningen konden we een brede doelgroep aanspreken. Dit hebben we bijvoorbeeld voor elkaar gekregen door lofts te maken van 35 m² met slimme, doordachte plattegronden en extra verdiepingshoogte, maar ook door variatie in de appartementsgroottes, beneden- en bovenwoningen en herenhuizen.’
New Roots (foto: AORTA)
Eenzijdig aanbod
‘Toen we aan New Roots begonnen, gold het Actieplan van de gemeente, met daarin ook een minimaal oppervlakte van 50 m², nog niet’, gaat Van IJzendoorn verder. ‘Het project was met het huidige actieplan betaalbare koopwoningen zeer waarschijnlijk een totaal ander plan geworden met minder variatie in woningtypes, lagere duurzaamheidsprestaties en minder architectonische variatie. Ik vraag me af of het Actieplan hierdoor niet een grote groep benadeelt. Betaalbare woningen zijn niet betaalbaar om te bouwen en worden betaald door de woningen in de vrije sector, die mogelijk duurder en minder gevarieerd worden. Ook leidt het Actieplan in combinatie met de huisvestingsverordening tot een eenzijdig aanbod van betaalbare koopwoningen die alleen door tweeverdieners kunnen worden bewoond.’
“Betaalbare woningen zijn niet betaalbaar om te bouwen en worden betaald door de koopwoningen in de vrije sector.”
Jop van IJzendoorn, projectontwikkelaar bij VORM
Haalbare balans
Betaalbaar bouwen is ingewikkeld, vindt ook Ruben Dral. ‘We hebben te maken met hogere lonen, hoge bouwkosten, personeelstekorten, netcongestie, en ga zo maar even door. Sinds ik in de sector werk, zijn er ontzettend veel elementen bijgekomen die ons werk complexer en duurder maken. Hoge ambities en mooie beleidsplannen zijn natuurlijk goed, maar het gaat erom dat je met elkaar kijkt hoe je het ook haalbaar kunt maken, hoe je samen tot een balans kunt komen. Bij IJsseloevers, een nieuwbouwproject in IJsselstein waaraan Heijmans nu werkt, streeft de gemeente naar meer middensegment. Toen zijn we met de gemeente en de provincie Utrecht in gesprek gegaan om te onderzoeken wat voor alle partijen de beste balans is. Door met elkaar aan verschillende knoppen te draaien, zijn we uitgekomen op een middensegment wat in goede balans met de gezamenlijke ambities.’
Luchtfoto van locatie IJsseloevers in IJsselstein (foto: Heijmans)
Van IJzendoorn knikt instemmend. ‘De wereld verandert continu. Als we de netcongestie hebben opgelost, zal een volgende opgave zich voordoen. De grote uitdaging is een project haalbaar krijgen binnen de context die je op dat moment hebt. En die transparantie waar Ruben het over heeft, is echt heel belangrijk, weet ik ook uit ervaring. Net als samenwerken en wederzijds vertrouwen: onze maatschappelijke opgave is hetzelfde en dat kun je niet zonder slag of stoot bereiken. Daar hoort concessies doen soms bij.’
Ruimte voor innovatie
Wat er nodig is om een betaalbare en gevarieerde woningmix klaar te spelen, terwijl de marges steeds krapper worden? Ruimte voor innovatie, geven de twee ontwikkelaars aan. Van IJzendoorn: ‘Vanuit onze bedrijven VORM 2050, Monter en Smart2Prefab proberen we de sector te hervormen als het gaat om betaalbaar wonen. Bijvoorbeeld door in te zetten op prefab-bouw en de standaardisatie van indelingen en installaties, waarmee we 20% goedkoper en 50% sneller kunnen bouwen. Dat werkt natuurlijk alleen als we repetitief in grote aantallen kunnen bouwen. Dat vraagt ook wat van gemeentes en stedenbouwers: door bij elke uitvraag de hoogste ambities te stellen, blijft het een uitdaging om te kunnen standaardiseren en dus betaalbaar te kunnen bouwen.’
“Hoge ambities en mooie beleidsplannen zijn goed, maar uiteindelijk moet je met elkaar kijken hoe je tot een haalbare balans kunt komen.”
Ruben Dral, manager ontwikkeling bij Heijmans Vastgoed
Industrieel en modulair bouwen
Ook Heijmans zet vol in op innovatie en standaardisatie en heeft bijvoorbeeld een eigen fabriek waar complete houtskeletbouwwoningen worden geproduceerd. Dral: ‘Een mooi voorbeeld van industrieel en modulair bouwen. Hiermee zijn we in staat om op grote schaal toekomstbestendige en betaalbare woningen te realiseren. Om het woningtekort in Nederland op te lossen zullen we simpelweg moeten bouwen, bouwen en bouwen. Oók gericht op doorstroming in de toekomst, want vergeet niet dat de huizenzoekers van nu, in de komende tien jaar weer willen verhuizen omdat ze ouder worden, meer verdienen, gaan samenwonen en kinderen krijgen. Je nu alleen richten op betaalbare woningen, betekent dat je over een paar jaar het volgende probleem op de woningmarkt creëert. Er zal altijd een mix aan woningen moeten zijn.’
Wat bewoners willen
‘Door de hoge bouwkosten komen bovendien de woonoppervlaktes onder druk te staan’, gaat Dral verder. ‘Met Heijmans werken we op dit moment aan de nieuwbouwwijk Parijsch in Culemborg. Op de kleinere woningen schrijven ontzettend veel jongeren zich in die enorm blij zijn om hier hun eerste stap te zetten. De ideeën over wat de perfecte woning is, veranderen ook.’
Parijsch in Culemborg (foto: Heijmans)
‘De markt kun je moeilijk te voorspellen’, haakt Van IJzendoorn in. ‘Een aantal jaar geleden deden we samen met ontwikkelaar Blauwhoed mee aan een partnerselectie voor het project Maasterras in Zwijndrecht. De gemeente had ambitieuze plannen en zocht daar een ontwikkelaar bij. Door terugtrekkende beleggers en onzekere marktomstandigheden moesten we van een hoogstedelijk plan terug naar een grondgebonden plan, met traditionele en betaalbare eengezinswoningen tegen een lage kostprijs. Die waren zó verkocht.’ Dral: ‘Dit voorbeeld laat ook goed zien hoe belangrijk het is om de markt vroeg te betrekken. Gebiedsontwikkeling is complex en duurt lang. Aan het begin van het proces is het belangrijk om inzicht in elkaars belangen te krijgen en op basis van wederzijds vertrouwen aan tafel te zitten zodat alle neuzen dezelfde kant op staan.’
Systeemverandering
Welke grote uitdagingen voorspellen de ontwikkelaars voor de (nabije) toekomst die de bouw van al die broodnodige betaalbare woningen kunnen tegenwerken? Dral: ‘Op dit moment voornamelijk stikstof en netcongestie. Bij IJsseloevers proberen we het laatste op te lossen door een geheel eigen energiemanagementsysteem te ontwikkelen.’ Van IJzendoorn: ‘Daarnaast vind ik vergunnings- en bezwaarprocedures een grote uitdaging. Binnen SOZA, een nieuwbouwproject in het centrum van Den Haag, is de ontwikkeling van 1.200 woningen, waarvan een groot deel betaalbaar (50%), al jaren onzeker. Een grootschalige systeemverandering, dat is ook hard nodig.’
Biografie
Jop van IJzendoorn
Is sinds 2021 werkzaam als projectontwikkelaar bij VORM Ontwikkeling, waar hij zich richt op nieuwbouw en vastgoedontwikkelingen. VORM, actief als zowel projectontwikkelaar als bouwer, realiseert momenteel diverse projecten in Utrecht, waaronder New Roots in Leidsche Rijn en Wisselspoor deelgebied 3.
Ruben Dral
Werkt sinds vijf jaar bij Heijmans als manager ontwikkeling, waar hij zich toespitst op projecten in de regio Midden. Ook Heijmans werkt aan verschillende projecten in en om Utrecht, zoals IJsseloevers (IJsselstein), Bellevue en Bloei030 (beide in Leidsche Rijn).